Acheter un bien immobilier en nue-propriété

Publié le lundi 23 octobre 2017

Cette forme d'acquisition d'un bien immobilier offre plusieurs avantages et permet de se constituer un patrimoine sans alourdir son imposition actuelle.

La nue-propriété est la propriété d'un bien sur lequel une autre personne exerce un droit d'usufruit, d'usage ou d’habitation (il peut en tirer profit, en le louant par exemple).
L’usufruit est acquis en général par un bailleur social ou à un institutionnel pendant une durée déterminée entre 15 et 20 ans.

Le premier avantage est le coût d’achat. Ce mécanisme permet d’acheter un bien avec une décote d’environ la moitié de sa valeur en pleine propriété.

Lorsque l’usufruit temporaire arrive à échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement (sans aucun frais annexe ni aucune fiscalité). Ce logement vaut alors 100 % de sa valeur, sans compter l’éventuelle valorisation au fil du temps.

D’un point de vue fiscal, l'achat en nue-propriété permet de ne pas alourdir l'imposition des revenus: le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs, et cela n’a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu puisque les loyers du logement donné en location ne sont pas encaissés par le nu-propriétaire.
Enfin, dans le cadre du nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le bien démembré n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, mais dans celui de l’usufruitier.

En cas de transmission du bien à des héritiers, seule la nue-propriété sera transmise, les droits de donation (plus avantageux que les droits de succession) seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière. Cette valeur dépend aussi de l’âge du donateur, plus le donateur est jeune au moment de céder la nue-propriété, plus les droits de donation à payer seront réduits (40 % du prix du bien, si le donateur a moins de 51 ans).

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